Een duivels dilemma voor iedere makelaar

Auteur Register Makelaar/Taxateur (RMT)

De markt is zwaar overspannen, dat staat vast. Dat dit vervelende consequenties heeft voor woningzoekenden staat ook vast. Maar ook als makelaar zit je met een groot dilemma: ga je voor de hoogste verkoopprijs of bied je kopers een transparant biedproces?

Eind vorige maand berichtte De Telegraaf over een nieuw meldpunt voor oneerlijke praktijken van makelaars. Een initiatief van de Vereniging Eigen Huis om klachten over het verkoopproces van huizen te verzamelen.

In het artikel wordt onder andere geopperd dat een verkoopmakelaar en aankoopmakelaar regelmatig onder een hoedje spelen. Met andere woorden: de verkoopmakelaar vertelt tegen de aankoopmakelaar welk bod hij moet uitbrengen en zo wordt er snel zaken gedaan. Kopers zonder aankoopmakelaar vissen zo achter het net, ongeacht welk bod zij uitbrengen.

Wat is de rol van de makelaar?

Als er misstanden plaatsvinden moeten die aan de kaak gesteld worden, begrijp me niet verkeerd. Maar toch is het belangrijk om de rol en positie van de makelaar nog eens goed te bekijken. Het is maar al te makkelijk om op onze beroepsgroep te schieten.

Als je de wet erop naslaat, zul je lezen dat een makelaar een opdrachtnemer is die de belangen van zijn opdrachtgever zo goed mogelijk moet behartigen. De belangen van de verkoper staan dus voorop. Maar de wet zegt ook dat een makelaar de belangen van een derde partij (kopers) mee moet nemen. Goed, wat betekent dat nou eigenlijk?

Belang verkoper woning Eindhoven staat voorop

Dilemma voor de makelaar: belangenverstrengeling

Eigenlijk betekent het dat een makelaar primair rekening moet houden met de belangen van de verkoper, die een zo hoog mogelijke verkoopprijs wil, liefst zonder voorwaarden maar ook met de koper, die een zo laag mogelijke verkoopprijs wil met zoveel mogelijk zekerheden.

In het ideale scenario dan. Een koper in de huidige markt weet heus wel dat hij diep in de buidel moet tasten. Anders gesteld: het belang van de koper is vooral dat hij wil weten waar hij aan toe is. Transparantie. Een eerlijk verkoopproces.

In principe moet dat te doen zijn, zou je zeggen. Een biedingsproces, waarbij de hoogste bieder wint en de verkoper het hoogste bod heeft. Maar hoe werkt dat voor kopers die na 20 bezichtigingen opnieuw teleurgesteld worden? Kopers die vragen om meer duidelijkheid, maar die niet kunnen krijgen, omdat die informatie nu eenmaal niet zomaar openbaar gemaakt kan worden?

Transparantie, hoe garandeer je dat?

Dan zie je dat het imago van een makelaar in het geding komt. Er ontstaat wantrouwen over het biedproces en er volgen aantijgingen over bevriende makelaars die samenspannen.

En dat komt met name door die transparantie. Dat kunnen we nu eenmaal niet 100% garanderen. Soms is een verkoper niet gebaat bij een volledig transparant proces en zelfs als een huis wordt verkocht volgens inschrijving en iedereen dezelfde kans heeft, kunnen we achteraf niet bekendmaken wat het hoogste bod geweest is, omdat er (vaak) een voorbehoud van financiering is.

Bovendien, het gebeurt lang niet altijd dat het hoogste bod het winnende bod is. Huizen worden regelmatig gegund aan een partij die niet het hoogste bod blijkt te hebben, maar toch een streepje voor heeft. De verkoper kent de koper van school of van de voetbalclub. Of er zijn simpelweg betere randvoorwaarden. Dat gebeurt, de verkoper bepaalt. Wij niet. Wij kunnen hem alleen zo goed mogelijk begeleiden en adviseren. Een duivels dilemma, echt waar.

Welke biedsystemen zijn er?

Om je nog iets meer informatie te geven over het verkoopproces, neem ik je mee in de verschillende biedsystemen. Vandaag de dag zien we over het algemeen 3 biedvormen waarvoor door de verkoper wordt gekozen:

  1. Haarlems Biedsysteem; een traditioneel biedsysteem waarbij wordt onderhandeld met de eerste bieder. Andere partijen mogen één ander bod uitbrengen, maar de eerste bieder krijgt altijd de mogelijkheid om als laatste een hoger bod te doen.
  2. Amsterdams Biedsysteem; hierbij wordt de onderhandeling met een partij gestart als de verkoper een tegenvoorstel doet op een van de biedingen. Andere geïnteresseerden mogen ook hier één bod uitbrengen, waarbij de uitgekozen partij de kans krijgt alsnog een laatste bod te doen.
  3. Inschrijving; alle geïnteresseerden mogen schriftelijk één bod uitbrengen voor een bepaalde datum.
  4. Online bieden; dit is een online portaal waarop gegadigden kunnen zien wat andere kandidaten geboden hebben. Het lijkt een beetje zoals vakantieveilingen.nl.

De verkoper kiest de koper

Nogmaals, de verkoper kiest voor een biedsysteem en bepaalt uiteindelijk met welke koper hij in zee gaat. Wij doen wat wij kunnen om iedereen gelukkig te maken. De beste prijs voor een verkoper, want dat is en blijft de vraag van onze opdrachtgever, maar we doen er alles aan om kopers zo goed mogelijk te helpen en een goede kans te geven. Voldoende tijd en ruimte om het huis goed te bezichtigen, persoonlijke aandacht en een fijn, menselijk contact.

Meer kunnen wij niet doen richting de kopers. Er zijn nu eenmaal veel meer kopers dan huizen beschikbaar. Wij moeten iedere dag weer mensen teleurstellen. Dat doen wij liever niet, maar zo lang de markt overspannen blijft en doorstromers hun overwaarde gebruiken om fors over te bieden, is het onvermijdelijk. Er is maar een oplossing voor dit probleem: Meer bouwen!

Vergroot je kansen als koper in Eindhoven – 5 tips

Natuurlijk zijn er wel een aantal dingen die je als koper zelf kunt doen om je kansen in Eindhoven en omgeving te vergroten. Zorg dat je goed voorbereid bent en laat je indien je onervaren bent bijstaan door een goede aankoopmakelaar. De verkoper zoekt een koper zonder problemen en met maximale zekerheid.

Meer tips om je kansen als koper te vergroten? Lees onze blog 5 tips om je kansen als koper te vergroten.